胡子律师以其深厚的法律功底，广博的知识，雄辩的口才，敏锐的头脑纵横法庭，成为法庭的常胜将军。

     “房地产业务”是胡子律师的重点主攻业务。他执业多年，处理了大量房地产纠纷案件，涉及的楼盘有中信城市广场、世界花园、都市名园、国际文化大厦、南塘商业广场、名仕商城、嘉宝田花园、民宁园等，涉及的案件类型有房屋工程质量纠纷、延期交楼、延期办理房地产证纠纷、面积差纠纷、改变规划纠纷、装修纠纷、蓝印户口纠纷等等。其中还有不少涉及港人置业（香港人在深圳的房屋买卖）法律问题。面对五花八门的纠纷，胡长明律师都能驾轻就熟，取得满意的结果。

        另外，胡子律师还曾长期在深圳人民广播电台的新闻频率《魅力地产》栏目担任特邀嘉宾，解答广大市民在房地产领域的各种疑问咨询。 


胡子律师承办房地产法律业务范围如下：

1 、代理各种房地产纠纷案件的诉讼和仲裁：

（ 1 ） 房屋买卖（含预售与二手楼买卖）、租赁纠纷案件代理；

（ 2 ）土地使用权出让、转让、租赁合同纠纷案件代理；

（ 3 ）建设工程施工、分包、勘察、设计合同纠纷案件代理；

（ 4 ）房屋装修合同纠纷案件代理；

（ 5 ）合资或合作开发房地产合同纠纷代理；

（ 6 ）项目转让合同纠纷案件代理；

（ 7 ）征地、拆迁纠纷；

（ 8 ） 房地产权属纠纷；

（ 9 ）物业管理纠纷。

2 、专门针对房地产发展商的法律事务服务：

（ 1 ）为房地产开发投资商提供政策、法律可行性分析；

（ 2 ）协助当事人拟订项目可行性研究报告、合作开发方案；

（ 3 ）协助当事人办理房地产项目立项及其他各种政府批准手续；

（ 4 ）协助当事人办理规划许可、征地、出让、转让手续；

（ 5 ）起草、审核征地补偿、安置协议，出让、转让合同等；

（ 6 ）协助当事人制定拆迁政策，确定拆迁单位，处理拆迁纠纷；

（ 7 ）草拟、审核委托拆迁协议、拆迁安置文告、拆迁安置协议等；

（ 8 ）协助当事人编制工程招投标文件；

（ 9 ）起草、审核工程建设承发包合同，原材料、设备采购合同；

（ 10 ）监督工程及设备合同的履行；

（ 11 ）协助当事人制定销售、租赁方案，选择代理商、广告商等；

（ 12 ）草拟、审核预售契约、销售合同、租赁协议、代理销售协议、广告协议、管理公约及其他有关文件；

（ 13 ）楼宇预售、买卖、按揭的法律文件的制作和登记手续。

（ 14 ）安排签署预售契约、租赁协议、管理公约等，为签约提供律师见证；

（ 15 ）代办预售、租赁登记、产权过户等手续；

（ 16 ）就土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行 性及按揭申请人资格向有关机构出具法律意见书；

（ 17 ）、草拟、审核贷款合同、抵押合同及其他有关文件；

（ 18 ）代办抵押登记和抵押权解除手续以及抵押权实现时的抵押物处置手续；

（ 19 ）协助当事人组建或选聘物业管理公司；

（ 20 ）土地使用权的出让、转让及抵押；

成功案例简介

·29万元的面积差额，依法可以不付！ 
       ——胡子律师巧用诉讼时效制度赢官司

1999年8月，温某某和黄某某夫妇（胡律师的当事人）投资600多万元购买开发商XX商城开发（深圳）有限公司开发的某知名楼盘XX商城的一个商铺，合同面积55.94平方米，售价每平方米10万多元，总价600多万元。2000年1月，该商城取得竣工验收证书，业主开始入伙使用。但2001年1月国土局测绘大队出具的查丈报告显示，温黄夫妇所购的商铺面积实际为58.61m2，按合同应该补交楼款29万余元。 
      2003年9月，开发商向罗湖区法院起诉状告温某某和黄某某夫妇，要求被告支付楼价29万余元，并要求支付空调维养费1400多元，以及承担本案的诉讼费。 
    承接案件后，经过认真分析研究，胡子律师大胆提出以诉讼时效制度来抗辩原告的诉讼请求。原来，胡子律师发现原告提供的证据尽管可以证明商铺实际面积比合同面积大，按合同规定应该补差，但我国《民法通则》明确规定，当事人要求人民法院保护其合法权益的一般时效为两年，超过时效的，人民法院不予支持。而本案在2001年1月就查出面积差异的存在，但直到2003年9月才提起诉讼，已经超过两年。且不能提出证明时效中断或延长的证据，依法人民法院不应支持其请求。 
    至于空调维护费，原告提供了《收费通知单》作为欠费的证据，但胡子律师质证指出，该证据的证明力不足以证明签款的事实和数额，因为该通知书未经被告签收认可，且看不出该费用的的标准和欠缴时间。
    结果法院采纳胡律师的抗辩意见，完全驳回原告开发商的全部诉讼请求。

 ·工程质量问题大辩论
            ——以简驭繁，胡子律师面对大量不利证据有绝招 
    深圳市某装饰公司（仲裁申请人，胡子律师的客户）与某基金管理公司（被申请人）于2003年某月日签订了一份《建筑装饰工程施工合同》，约定由该装饰公司装修基金管理公司在某某大厦16楼的办公楼，合同约定工程期限为30天（从2003年3月10日到4月9日），工程价款为人民币215万元正。合同还特别约定由乙方装饰公司代甲方办理装修施工所需报建手续，并承担相关费用。合同22条与24条约定工程款的支付见《补充条款》，合同还对其他相关事宜都作了约定。 
         合同签订后，装饰公司依约进场施工，完成了装修工程，并于2003年4月22日，双方进行了验收和移交，被申请人接收后投入使用。但报建问题没有及时办理，而是到11月27日方才办理完毕，并为此被国土部门处罚。 
        基金公司接受工程后，却表示对该工程的质量严重不满，且要求装饰公司代办竣工验收备案（而备案工作由于各种原因事实上已经不可能完成）。为解决上述问题，双方于2004年1月14日签订了一份《协议书》，要求装饰公司对工程进行全面的维修，并为其办理所谓的“工程竣工备案手续，并取得建设部门出具的建设工程竣工验收备案证明书”，同时，该《协议书》确认，基金公司尚欠工程款458729.64元，并对该款作出了支付计划。但履行中又发生争议，对方仅于2004年1月17日支付了20万元。此后，又以各种借口拖欠支付。2004年5月13日，双方又签订了一份《协议书》，约定从欠付工程款中扣除2万元作为维修费用，从而基本免除装饰公司的维修义务。但对方还是拖欠支付其余工程款（计为：238729.64元）。装饰公司无奈遂聘请胡子律师诉诸仲裁。
       承接本案后，胡子律师对案件和有关文件进行了仔细分析。提出办案的思路：以简驭繁，不纠缠于细节，紧扣双方合同的性质，论证双方的法律关系特征，分析各自的权利与义务，辩明付款的条件是否已经成就。结论是：付款条件只有工程竣工且质量合格一个条件，办竣工验收备案登记不是付款条件，且无法办理的过错主要在于基金公司自身。付款条件早在交付时就已经成就。 
       仲裁时，对方律师提出洋洋洒洒五六千言的答辩，并提交大量工程缺失清单、验收记录单、整改清单、以及大量往来函件等，陈述论证工程质量有大量严重问题，实际尚未竣工验收。另外，付款条件除质量合格以外，还有竣工备案。总之是付款条件尚未成就，付款条件没有成就的过错在于装饰公司；甚至由于装饰公司的过错，还使他们面临被行政处罚的危险等等。胡子律师则贯彻“以简驭繁，不纠缠于细节”的原则，牢牢把握“三个一”进行辩论：一个关键证据，即双方盖章的竣工验收报告，证明工程已经合格竣工；一个基本事实，即被诉方实际接收了工程并投入使用；一条司法解释，即最高法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条的规定（“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”）。双方观点针锋相对，形同水火。
       经过激烈交锋，充分阐述论证。仲裁庭最终认定，双方合同有效，工程已经竣工并合格，付款条件已经成就，裁决基金公司支付工程款本金。但装饰公司的报建义务没有完全履行，故不支持违约金部分请求。 
      基金公司不服，申请法院不予执行，但执行听证时，胡子律师再次显示其对矛盾的驾御能力，撇开纷繁芜杂的“证据”材料，直取问题的核心。论证付款条件本身和条件已经成就。并再次赢得胜利。顺利执行到全部标的。成功维护了装饰公司的利益。

 
相关法律知识

 

     ·商品房纠纷中五种情况适用双倍赔偿：

 

    1 、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2 、品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3 、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4 、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5 、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

       因为这五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。

      出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积小于合同约定面积，若误差比超过 3 ％，买受人同意继续履行合同的，超过 3 ％部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

相关法律：

我国《合同法》第 113 条第 2 款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”

《消费者权益保护法》第 49 条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”

·商品房预售中的六个陷阱：

陷阱 1 ：在合同约定的价款外另行约定收取其他费用，如水电贴费、室外管线施工费等。

陷阱 2 ：删除了格式合同中按照《商品房销售管理办法》相关规定约定的面积差异处理条款，另行约定为每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；或只选择面积误差的违约责任，不允许买受人解除合同，可能影响买受人的投资决策。

陷阱 3 ：出卖人逾期交房的违约责任较买受人逾期付款的违约责任低；或逾期交房时间长的违约责任较逾期交房时间短的违约责任低，或仅对买受人逾期付款的违约责任进行约定，对出卖人逾期交房的违约责任不作约定。

陷阱 4 ：在房屋交付期限中约定遇停水、停电、雨天等非出卖方原因，交付期限可据实予以延期，可能导致交付时间处于不确定状态。

陷阱 5 ：因出卖人原因导致买受人退房时，出卖人承担的责任较轻。

陷阱 6 ：在收取产权登记费用的情况下，合同约定出卖人仅负责将有关资料报产权登记机关备案，逃避违约责任的承担。

·楼房住户能否与开发商约定单独占有楼顶？

居住在同一幢建筑物内的业主对该建筑物享有对专有部分房屋的专用权和对共同部分的共有权。专有部分是指业主购买并使用的房屋；共有部分包括建筑物的基本构造、公共使用部分，如框架、房顶、楼梯、走廊、管道等。共有部分所有权归全部业主共有，而非一人一户享有。开发商将楼房售出，楼房的所有权随之转移，其与个别业主签订的许可使用楼房共有部分的合同侵犯了其他业主的权利，应为无效。

·销售广告能不能成为合同内容 ?

最高人民法院《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

·房屋“面积缩水”，可以解除买卖合同吗 ?

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出 3 ％，认定为欺诈，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3 ％以内 ( 含 3 ％ ) 部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出 3 ％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3 ％以内 ( 含 3 ％ ) 部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过 3 ％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

·开发商恶意违约欺诈怎么办 ?

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款 1 倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

·房屋质量出现问题，如何解决 ?

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同和赔偿损失的请求。

同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。

·什么房拿不到产权证？

1 、违规联合开发建房：联建各方在开发建设过程中，因种种原因没按规定履行合同，造成纠纷，出现了前期手续不齐问题。而且联建各单位在房屋出售时，对于出现的问题不是采取积极的态度，而是互相推诿，致使购房人虽多方奔走仍解决不了问题。

2 、不具备开发和售房资格售房：这些单位多是“某某建房办公室”或“某某建设指挥部”，他们建设和售房往往是短期和临时行为，对房屋产权登记等事宜很少考虑。所以，当房屋售出后这些单位或解散或合并。购房人发现无法领取产权证时，已找不到当初的售房单位，产权登记问题也就很难解决。

3 、建设单位无证售房：有些建设单位在建房时，前期手续不齐备，没有取得《商品房销售许可证》就开始售房。房屋竣工后又不能及时将证件补齐，不办理房屋的新建登记，使得购房人无法取得产权证。

4 、购房单位无证售房：主要指一些单位为解决职工住房而购买的房屋。这些单位在没有取得产权证的情况下，通过房改将房屋出售给本单位职工，从而导致买房的职工在交款后迟迟拿不到产权证。 


如需咨询，请致电胡子律师：13509622924
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